2022 Silivri Bölgesi Gelişmeleri

EN AZ 10 YIL GEREKİYOR

 

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da arsa alırken dikkat edilmesi gereken noktaları sıraladı. Yazıcı, “Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (15-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde 10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız.” açıklamasında bulundu.

 

Yüksek risk ve yüksek getiri mantığını paylaşan Yazıcı, “Bu durumda büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınızı sık sık kontrol etmelisiniz. “İmar görmemiş arsa yatırımı” çok dikkatli olunması gereken bir yatırım türdür. Gayrimenkulün yeni medeni kanununda adı her ne kadar “taşınmaz” olsa da, imar görmemiş bölgelerde yapılan imar uygulamaları sırasında bu tür arsalar “taşınabilir”. Hamurlaştırma dediğimiz bu işlem sonunda arsanızı aldığınız yerden başka bir yerde buluverirsiniz. Yani bu tür arsalarda yatırım; yüksek risk, yüksek getiri mantığı ile çalışır.” dedi.

 

Yazıcı, arsa fiyatını etkileyen unsurlara şöyle sıraladı:

 

“- Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),

 

– Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik…vs),

 

– Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,

 

– Fiziksel özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,

 

– İmar Durumu, kullanım biçimi, Arazi kullanım kısıtlamaları, Toplam arsa alanı büyüklüğü, Manzarası…vs

 

– Bölge imar planları, imar planları notları, imar hakları ve sağladıkları,

 

– Satış şartları (peşin , vadeli..vs)

 

– Satış sonrası doğabilecek harcamalar (ilave arazi alınması ihtiyacı, zemin problemleri, imar düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs)

 

– Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları.

 

Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce aslında bir gayrimenkul profesyoneli ile bakılması gereklidir. Arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması, Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi, Arsanın doğru zamanda satılması. Bu üç evrede de yatırımcının dikkatli olması gerekir.”

 

2 SEÇENEK: TEKNİK ARAŞTIRMA VE RESMİ ARAŞTIRMA

 

İmar durumuyla ilgili konuşan Yazıcı 2 yöntemden bahsetti. Yazıcı teknik araştırmadan bahsederken, “Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Uzaktan size gösterilen “işte aha şurası” şeklindeki gösterimlere itibar etmeyin. Bir zahmet yürüyüp arsanın üstünden çevreye bir bakın. Arsa nereyi görüyor, zemin nasıl, çevre oradan nasıl görünüyor bir adım atın. Diyelim arsayı beğendiniz o zaman bir tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri gibi konularda emlak komisyoncusu veya satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin. Gayrimenkul sektöründe dedikodu boldur. Her duyduğunuza inanmayın. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsayla aynı yer olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığı kontrol edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Aksi durumda havaya para saçmış olabileceğinizi düşünün. Bağı gösterip size “dağı” satmasınlar” dedi.

 

Resmi araştırma hakkında konuşan Yazıcı, “Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna madde 18 ‘e göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu kaybetme oranı %40 ‘a kadar olabilir ve bu rakama kadar alınan terkler bedelsizdir.” dedi.

 

Yazıcı, Resmi İmar Durumu Belgesi’nin öneminden de bahsetti ve “Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir. Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkânı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Benzer arsaların yani emsallerin istenen fiyatlarını ve yakın tarihli satış gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Tabi satılan arsaların imar koşullarını da öğrenmelisiniz ki doğru nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin” dedi.

 

Yatırım yapmayı düşünenler dikkat… İstanbul dışında Marmaranın en değerli arsaları burada

TAŞINMAZIN HİSSELİ Mİ, MÜSTAKİL TAPU MU OLDUĞUNA DİKKAT EDİLMELİ

 

Yazıcı konuşmasına şu şekilde devam etti: “Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir. Eğer yakınlarda bir orman varsa, ilgili orman müdürlüğüne tapunuzla bir gitmenizi öneririm. Ne olur ne olmaz, bazen orman olmasına rağmen tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonra bir bakıyorsunuz mülk orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize önceden bir durumu inceleyin. Eğer almayı düşündüğünüz arsa planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ilgili kurum görüşleri alınmadığında ilgili kurumlar plan iptal davası açıp imar planlarını iptal ettirebilmektedirler. Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.”

 

Emlak vergisine bakılması gerektiğini de aktaran Yazıcı, “Maalesef bahsedilenlere bakmak da yeterli olmamaktadır. Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satana yani eski sahibine ait olacaktır. Bu tür çalışmalarda “Lisanslı Değerleme Uzmanlarından” ve “ Lisanslı Değerleme Şirketlerinden” yardım ve destek almak son zamanlarda son derece yaygınlaşmıştır. Bugün bir araba alırken bile ekspertiz zorunludur ama arabanın 3-4 misli fiyatı olan gayrimenkulü alırken halkımızın değerleme yaptırmak aklına gelmemektedir.” açıklamasında bulundu.

 

EN DEĞERLİ İLLER

 

İstanbul dışında en değerli arsalar Bursa ve Kocaeli olduğunu belirten Yazıcı, bir arsanın değerlenip değerlenmeyeceğini anlamanın yolunuşöyle açıkladı: “Şehrin 1/25 bin ölçekli ve 1/100 binlik gelişim planları, yeni yapılması planlana altyapı projelerini takip etmek, Yol projelerini incelemek hangi bölgenin gelişeceğini size gösterir. Ayrıca büyük şehirlerde altyapı projeler (örneğin İstanbul’da İSKİ) projelerini takip ederseniz orta ve uzun vadede hangi bölgelere daha çok altyapı gideceğini yani değerleneme potansiyeli olduğunu tahmin edebilirsiniz. İki şehir arasındaki yolların gelişim projeleri, büyük ölçekli planlarda imarsız alanda imarlı alana dönüşecek ve/veya sanayi olması muhtemel alanlar değerleme potansiyeli olan alanlardır. Bir de iyinin yanındakinin değeri artar yeni ve büyük projelerin yakınları da değerlenir bu tür alanlarda değer artışı potansiyeli taşır.”

Yazar

admin